Problemas hipoteca, dación en pago

Aquí te damos algunos consejos y recomendaciones para que puedas solucionar tu complicada situación económica:

En primer lugar, En GRUPO CIBELES, siempre aconsejamos tener un buen asesoramiento es vital en esta decisión, al fin y al cabo se trata de TU HOGAR.

Por ello, tener cerca un buen profesional con experiencia, nos aporta información útil y nos ayudará a tomar la decisión que mejor de adapte a nuestra circunstancia económica y familiar.

En primer lugar, hay que diferenciar entre dos situaciones que una persona con problemas económicos que no puede atender al pago de su hipoteca puede encontrarse, son estas dos:

• A Hemos recibido demanda de ejecución hipotecaria por parte del banco.
• B Llevamos un tiempo considerable sin pagar la hipoteca pero aún no hemos recibido la demanda por parte del banco.

A.- En el primero de los casos, si es casi obligatorio ponerse en manos de un abogado. Nuestro consejo desde GRUPO CIBELES, es que SIEMPRE SE PRESENTE OPOSICION  a la demanda de EJECUCION HIPOTECARIA. En GRUPO CIBELES hemos ganado muchas oposiciones a ejecuciones hipotecarias, lo cual nos demuestra, que el hecho de que nos pongan la demanda “solicitando la subasta de nuestra casa”, “no es el fin del mundo”, de hecho, en derecho hay muchos instrumentos para ganar un tiempo precioso para la negociación con el banco e incluso para revertir la situación, parar la ejecución y que no corramos riesgo de “perder la casa”. Todo ello depende, de cómo se haya planteado la demanda, de si la hipoteca tenía cláusulas abusivas o no, etc. Sea como fuere, lo mejor es no dejar pasar el tiempo (hay solo 10 días desde que se recibe la demanda de ejecución hipotecaria para oponerse) y dejar el asunto en manos de un abogado con experiencia.

En GRUPO CIBELES aconsejamos que, sin perjuicio de presentar “batalla al banco “en los juzgados, de forma paralela abramos una vía de negociación y entendimiento con el banco, para llegar a un acuerdo de dación en pago. Es decir, por un lado, hacemos todo lo posible para tumbar la acción judicial emprendida por el banco y por otro, mostramos nuestra “cara más amigable”, para intentar llegar a un acuerdo de dación en pago. Siempre, actuaremos por ambas vías de manera simultánea. Esto nos lleva a la segunda situación.

B.- En el segundo de los casos, debemos 3 cuotas de hipoteca o más y el banco nos está llamando o enviando burofax avisando de que nos van a demandar, o incluso antes de que nos envíen el burofax, nos llamen o tengamos cuotas pendientes de pago, si nuestra suerte económica ha venido a menos y no podemos atender de forma habitual nuestras obligaciones de pago con respecto a la hipoteca. En tal caso, podemos optar por intentar llegar a un acuerdo de dación en pago y cerrar el capítulo, quitar la deuda hipotecaria de encima y empezar de nuevo.

Aunque a priori esto parece complicado o imposible, nada más lejos de la realidad. En GRUPO CIBELES hemos ayudado a muchas familias en dicha situación y hemos hecho desaparecer deudas de gran cantidad, 280.000 € a Victoria en Toledo, 360.000 € a José Luis en Alcalá de Henares, 60.000 € a Dolores en Murcia, 160.000 € a Mohamed en Toledo, 180.000 € a Ivan Toledo, 320.000 € a José Antonio en Almería, 350.000 € a Mercedes en Tarragona…. Como veis, no importa la cantidad de la deuda, lo importante es emprender el camino de forma decidida

Lo primero que tenemos que hacer, es iniciar un expediente de dación en pago en nuestra sucursal. Para ello, nos darán un escrito que nos obligaran  firmar si queremos seguir con los trámites. OJO, es muy importante que antes de firmar leamos el papel que nos ponen delante, son muchas las ocasiones en las que además de ponernos el papel para la dación en pago, nos ponen el compromiso de no iniciar acciones judiciales contra ellos en caso de clausula suelo, gastos de hipoteca, IRPH, e incluso en ocasiones nos obligan a desistir de la oposición en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Aunque esto no sea lo más habitual, en el despacho hemos visto casos, por eso, antes de firmar nada, volvemos a recomendar un buen asesoramiento.

Una vez suscrito la solicitud de dación en pago, nos requerirán una serie de información: vida laboral, declaración de renta, nominas, situación familiar, etc…

El banco, transmitirá toda la documentación a un “departamento especializado” que será quien tome la decisión última, a la vista de la situación económica.

NO es que quiera aburrir con leyes, pero hemos de tener presente que este procedimiento, a priori y tal y como lo estamos explicando, es decir, DIRECTAMENTE SOLICITAR LA DACION EN PAGO, no se acoge a los Código de Buenas Prácticas Bancarias (CBPB), desarrollado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. En el CBPB se dibuja un camino de posibilidades de refinanciación que, estima como último recurso, la dación en pago, antes, se impone al banco la obligación de estudiar una refinanciación, un período de carencia, aumento del plazo de amortización, etc.

Si el departamento especializado da visto bueno a la documentación presentada, concertará una cita para hacer una tasación. Por esta tasación, NO nos pueden cobrar cantidad alguna (al menos en los casos que hemos llevado en el despacho no hemos pagado nada), simplemente es información que el banco requiere para estudiar la viabilidad de la operación.

Unas vez hecha la tasación, nos darán contestación definitiva sobre la solicitud, aprobándola o rechazándola.

Se aconseja igualmente que antes de ir a notaría recibamos un asesoramiento adecuado y revisemos la escritura a firmar antes de nada. Hay muchos flecos que hay que mirar: las cuotas de comunidad pendientes de pago (en su caso), el IBI pendiente de pago (en su caso), la renuncia del banco al procedimiento judicial sin condena en costas (en su caso), la fecha de entrega de la casa (en su caso), etc…

Si todo va según lo previsto, con la firma de la escritura entregaremos la vivienda y se cancelará la deuda hipotecaria en su totalidad, PODEMOS EMPEZAR DE NUEVO.

El problema del alquiler social, es que, por regla general los bancos se niegan a otorgar el alquiler social, alegando que “su experiencia les dice que luego son impagos y problemas”. La pregunta es, ¿se pueden negar? A priori SÍ, pues recordemos que el procedimiento iniciado NO es el previsto en el CBPB… que es en este texto legal en el cual se prevé el “alquiler social”.

Aun así nuestro consejo SIEMPRE ES SOLICITAR LA POSIBILIDAD DE ALQUILER SOCIAL (siempre y cuando este sea deseado), pues no siempre está todo perdido. En GRUPO CIBELES, sí hemos conseguido alquiler social en algunos casos. Por ejemplo el de Mercedes en Tarragona, amén de quitarle una deuda de 350.000 €, sigue vivienda en su casa con sus hijas en régimen de alquiler social, por un plazo de 3 años.

En GRUPO CIBELES, tenemos dilatada experiencia en tramitación de este tipo de expedientes y en la mayoría de ellos, nuestra negociación acaba en éxito. Nosotros nos encargamos de todo, de intermediar con el banco, recopilar toda la documentación y sobre todo, revisar todos los documentos para que el cliente pueda adoptar cualquier tipo de decisión SIN MIEDO A EQUIVOCARSE. Es política de GRUPO CIBELES  acompañar al cliente en todo paso, incluso el de ir al banco acompañado de un abogado especializado, para iniciar los trámites oportunos. También, si tu situación es la primera de las descritas (nos ha llegado la demanda de ejecución hipotecaria), nos encargamos de ambos caminos, de paralizar e intentar revertir la ejecución hipotecaria y la de abrir una vía de negociación con el banco para llegar a la deseada DACION EN PAGO.

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