Nueva ley hipotecaria 2019

El 17 de junio de 2019, entra en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, lo que en foros se ha dado por llamar “NUEVA LEY HIPOTECARIA”. Te dejamos el enlace del BOE con el texto legal completo: https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con

Seguro que habrás leído o escuchado que los “bancos” se estaban apresurando en cerrar operaciones antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019. Con propósito de la modificación legislativa vamos a apuntar unas pinceladas de lo que supone la nueva ley y qué aspectos van a verse modificados a partir de hoy para poder firmar un préstamo con garantía hipotecaria:

En términos generales la ley tiene como objeto la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014. La señalada directiva expresamente reconoce que

“La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (…) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas”.

Así las cosas, el art. 1 de la “nueva ley hipotecaria” expresa claramente que su objeto es

“establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. A estos efectos se establecen las normas de transparencia que han de regir dichos contratos, el régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, incluida la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder el crédito, estableciéndose un régimen de supervisión y de sanción, así como las normas de conducta aplicables a la actividad de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados y asesores”.

Así pues, podemos concluir que la “nueva ley hipotecaria” tiene por fin último fomentar las medidas de transparencia en la concesión de préstamos hipotecarios, proteger a los consumidores y evitar los abusos que por parte de las Entidades de Crédito se han practicado en el pasado; siendo necesarios unos expertos abogados Almería.

Así en muchos artículos de la ley, se impone la obligación al prestamista (la Entidad de Crédito) de poner un ejemplo representativo, ejemplo de aplicación práctica, o del funcionamiento del préstamo o de los posibles escenarios que pueden darse en caso de firmar un tipo de interés variable e impone una serie de obligaciones de información (art. 9 de la Ley) y una serie de información precontractual ha de ofrecerse (art. 10 de la Ley).

La primera de las diferencias con respecto al anterior régimen jurídico, lo encontramos en el art. 11 de la Ley, en la cual impone una obligación al prestamista (Entidad de Crédito), de realizar una evaluación en profundidad de la solvencia del potencial prestatario (deudor). De forma que si el informe no es positivo NO se podrá otorgar legalmente el préstamo. Esta situación difiere de la anterior en tanto que con el nuevo texto legal: (i) se impone una obligación legal de realizar la evaluación y (ii) se impone la obligación legal de no celebrar el contrato si el informe no es positivo, eliminando con ello cierto grado de discrecionalidad que pudiera tener el prestamista a la hora de evaluar los riesgos. Es aún pronto y aventurado afirmar – como se está haciendo- que estas medidas van a “restringir el acceso a la vivienda a jóvenes” o que se va a “cerrar el grifo del crédito hipotecario”. Sinceramente, pienso que aún es pronto como para evaluar dichos efectos. Dicho sea de paso, esta evaluación de riesgos, siempre ha existido, aunque no se impusiera en los mismos términos legales descritos y sea un requisito de procedibilidad – esto es, un requisito necesario e ineludible, para proceder o acceder al préstamo hipotecario-.

Si el deudor ha superado el informe de solvencia, la entidad de crédito tiene que dar al futuro deudor la información que se contempla en el art. 14 de la Ley. Se trata de una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y una Ficha de Advertencias Estandarizas (FiAE), cuyo contenido se refleja en anexos de la Ley. Se pretende con ello que el grado de información que recibe un deudor español sea idéntico al que recibe el deudor de cualquier otro país miembro de la Unión Europea, en suma, normalizar los estándares de transparencia. Esta información ha de ser dada al deudor con al menos 10 días de anterioridad a la firma del préstamo hipotecario.

A efectos prácticos – es decir cuando asistimos a una Entidad de Crédito para solicitar un préstamo y sobre todo la firma en notaría – nos encontramos con un requisito previo. Y es que antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario, el deudor ha de ser citado ante el Notario que autorizará la escritura pública de préstamo, al objeto de levantar un acta notarial (art. 15 de la Ley), en la cual el notario haga constar que ha recibido minuta del préstamo hipotecario, que ha recibido el FEIM y el FiAE y que ha comprendido y entendido el alcance de la compleja operación contractual que se va a efectuar. Al igual que se advirtió en el párrafo anterior, este acta notarial, ha de levantarse con al menos 10 días de anterioridad a la firma del contrato de préstamo. De no otorgarse el acta, NO se podrá conceder el préstamo hipotecario. Tal y como señala el art. 14. g )de la Ley, el deudor tiene derecho a recibir del notario asesoramiento personalizado y gratuito, la importancia de este aspecto es que ley emplea la palabra “asesoramiento” en lugar de “ser informado”.

Quizás las novedades más sonadas sean que se han llevado al ámbito legal resoluciones judiciales que han sido muy sonadas en los últimos años: sobre el vencimiento anticipad, sobre los gastos de constitución de hipoteca, sobre la cláusula suelo, sobre los intereses de demora, etc. Así podemos afirmar que:

• Los gastos de tasación corresponde al deudor (art. 14. e) i)
• Los gastos de gestoría, aranceles notariales y registro de la propiedad corresponden al prestamista (art. 14. e) ii y iii)
• El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), se abonará según dispongan la normativa tributaria (art. 14. e) iv)
• Queda expresamente prohibida la cláusula suelo, no solo el ámbito judicial, ahora también en ámbito legal. Art. 21.3 “En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”.
• Se legaliza y resuelve la cuestión del vencimiento anticipado por falta de pago. Así el art. 24 de la Ley expresa que el deudor perderá el beneficio del pago aplazado si: (i) en la primera mitad del plazo inicialmente pactado, tras el impago de 12 cuotas o bien, que el importe de las cuotas impagadas supongan el 3% de la deuda hipotecaria inicial. (ii) Y en la segunda mitad, tras el impago de 15 cuotas o el 7% de la deuda hipotecaria. En todo caso, el prestamista ha de requerir al deudor concediéndole un plazo de un mes para el cumplimiento y advirtiéndole que se reclamará el reembolso anticipado en caso de no cumplir.
• Por último, se tratan los límites del interés de demora, el cual será como máximo el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible (art. 25 de la Ley).

Amén de estos cambios que podríamos decir se introducen en la Ley a causa de sentencias judiciales que han cambiado la interpretación del derecho bancario relacionado con el derecho de consumo, la “nueva ley hipotecaria” introduce otras modificaciones en relación a los siguientes aspectos:

• Se limitan las comisiones por cambio de banco o por cambio de condiciones a un máximo del 0,15 % (Art. 23.6 de la Ley).
• Si se pactase comisión de apertura, esta solo se cobrará una vez y albergara los gastos de estudio (art. 14.4 de la Ley).
• Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada (Art. 17 de la Ley)
• Reembolso anticipado: Para las hipotecas con interés variable, se establece un límite máximo del 0,25% durante los 3 primeros años de la hipoteca. Este importe se reduce al 0,15% a partir del cuarto año. Para los hipotecas con interés fijo, se fija un límite máximo de 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de esos 10 años (art.23.4 de la Ley).

Grosso modo y siendo prácticos, estas son todas las variaciones que los consumidores van a encontrar a partir de ahora en la firma de un préstamo hipotecario.

Por norma general, lo dispuesto en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario tiene carácter de INDISPONIBLE, es decir, no admite pacto en contra. Siendo pocas las excepciones que se marcan en el propio cuerpo legal.