Aprovechamos este post para poner de relieve otro ÉXITO DE GRUPO CIBELES, en este caso, analizamos la SENTENCIA Nº 567/2018, de 15 de febrero del Juzgado de Primera Instancia nº 101 bis de Madrid, concretamente, en esta sentencia se condena a BANKIA a DEVOLVER LOS GASTOS DE HIPOTECA, concretamente:
Condenan a Bankia a devolver los gastos de la hipoteca
“…al abono al demandante de la cantidad de 1.200,28 euros por los conceptos de Aranceles de Notario y Registro, así como los gastos de Gestoría. MÁS LOS INTERESES LEGALMENTE APLICABLES desde la fecha de interposición de la demanda. No se concede el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, motivo por el que se estima parcialmente la demanda”.
En la sentencia se fundamenta en, a su vez, otras sentencia de Tribunales jerárquicamente superiores como Audiencias Provinciales (AP), el Tribunal Supremo (TS) o el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y como se puede leer en los fundamentos jurídicos, sobre la decisión del Juzgador subyacen las siguientes ideas o principios jurídicos, de los cuales extraemos aquí algunos párrafos y frases que definen a la perfección la situación de abusividad contractual que aquí acontece:
SITUACIÓN DE INFERIOIRIDAD DEL CONSUMIDOR FRENTE A LA ENTIDAD DE CRÉDITO
<<…la situación de inferioridad del consumidor motiva que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 prevea que las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor. Se trata de una disposición imperativa que pretende reemplazar el equilibrio formal que el contrato establece entre los derechos y obligaciones de las partes por un equilibrio real que pueda restablecer la igualdad entre éstas. La situación de desequilibrio existente entre el consumidor y el profesional sólo puede compensarse mediante una intervención positiva, ajena a las partes del contrato. El juez nacional debe apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13 y, de este modo, subsanar el desequilibrio que existe entre el consumidor y el profesional>>
INTERÉS DE LA ENTIDAD DE CRÉDITO EN LOS GASTOS DE CONSTITUCION DE HIPOTECA:
<<…quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC ), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC ) “..”
INTERESES EN LOS GASTOS NOTARIALES:
La decisión sobre gastos notariales debe tener en cuenta, conforme señala con claridad el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2.015 , que el interesado en dicha escritura (debe insistirse que se está haciendo referencia a la del préstamo hipotecario exclusivamente) es el prestamista, la entidad bancaria porque «así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC ), constituye la garantía real ( art. 1.875 CC y 2. 2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC)». “…” … quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura del préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista», y lo justifica en tres aspectos: la obtención de un título ejecutivo, citando el artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la constitución de una garantía real, reseñando los 1.875 del Código Civil y el 2. 2 de la Ley Hipotecaria ; alcanzando la posibilidad de obtener una ejecución especial de acuerdo con el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. “…”
INTERESES EN LOS GASTOS NOTARIALES:
La decisión sobre gastos notariales debe tener en cuenta, conforme señala con claridad el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2.015 , que el interesado en dicha escritura (debe insistirse que se está haciendo referencia a la del préstamo hipotecario exclusivamente) es el prestamista, la entidad bancaria porque «así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC ), constituye la garantía real ( art. 1.875 CC y 2. 2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC)». “…” … quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura del préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista», y lo justifica en tres aspectos: la obtención de un título ejecutivo, citando el artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la constitución de una garantía real, reseñando los 1.875 del Código Civil y el 2. 2 de la Ley Hipotecaria ; alcanzando la posibilidad de obtener una ejecución especial de acuerdo con el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. “…”
INTERÉS EN LA INSCRIPCION REGISTRAL:
En cuanto a los gastos del Registro de la Propiedad, debe tenerse en cuenta la norma octava del anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad que dispone que «los derechos del Registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b ) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria , se abonarán por el transmitente o interesado». Parece indudable que la hipoteca se constituye e inscribe a favor de la entidad bancaria, la prestamista, de manera que en este extremo la cláusula litigiosa invierte la regla de atribución de dicho gasto, lo que se traduce en la obligación de la entidad prestamista de reintegrar lo pagado por los prestatarios al Registro de la Propiedad, confirmándose de este modo lo establecido en la sentencia discutida que, con toda corrección entiende que el obligado a cubrir dichos gastos correspondientes al Registro de la Propiedad es el prestamista, en el caso presente el demandado.
Parece indudable que en el criterio sentado por el Tribunal Supremo, la entidad prestamista es quien debe asumir el pago de los gastos notariales desde la primera copia a los restantes referidos al contrato de préstamo y dejando la compraventa que, como quedó dicho, no se incluye en la escritura litigiosa.
IMPOSICIÖN EN GASTOS DE GESTORÍA:
<<…Por aplicación del artículo 82. 2, párrafo segundo del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios sobre la negociación individualizada de las cláusulas en contratos suscritos con consumidores, la realidad es que no se probó en absoluto la voluntariedad de contratar la gestoría por los actores, lo que exige concluir que se trató de la imposición de tal contratación de los servicios de una gestoría por el prestamista, lo que se presenta como innecesario, suponiendo obligar a un servicio accesorio que no consta solicitado por el consumidor en los términos del artículo 89. 4 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios . >>.
AUSENCIA DE RECIPROCIDAD EN LA CLÁUSUAL DE LOS GASTOS DE HIPOTECA:
<<…En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU)». Y en párrafo aparte concluye: «En la sentencia 550/2000, de 1 de junio, esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Y si bien en este caso la condición general discutida no está destinada a su inclusión en contratos seriados de compraventa, sino de préstamo con garantía hipotecaria, la doctrina expuesta es perfectamente trasladable al caso». Ahora bien, la nulidad que declara esta resolución de la Sala Primera del TS no arrastra condena a reintegrar cantidades que hubieran sido abonadas por los prestatarios como consecuencia de los gastos notariales o registrales, debiéndose plantear la efectividad de tal declaración. Con el planteamiento que la citada sentencia de la Sala Primera del TS hace, parece que no puede darse otra respuesta a la cláusula en cuestión con relación a su abusividad: es indudable que esta generalización en la imposición al cliente consumidor del abono de todos los gastos notariales y registrales así como los de gestoría que haya intervenido tanto en tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad como ante la oficina liquidadora de impuestos debe considerarse nula, siendo el motivo que se trata de una estipulación no negociada «que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante». El problema que se plantea a renglón seguido que se constituye en esencial, es la posible consecuencia pecuniaria que forma parte del suplico contenido en la demanda, es decir el reintegro de aquellas cantidades abonadas por lo actores por parte de la entidad prestamista>>
Por último, señala la Sentencia del Juzgado nº 101 bis de Madrid, que no ha lugar a la devolución del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), si bien es cierto, cuando este despacho inicio acciones judiciales, aun existía variedad de criterio entre las AP acerca de si procede la devolución de dicho impuesto o no. Sin embargo, con la reciente Sentencia del TS (según nota informativa de 28-2-18), se asienta jurisprudencia y se ratifica la posición mayoritaria en AP de España: NO ha lugar a la devolución del AJD. Por lo demás, en la reciente Sentencia del TS, se confirma la abusividad de las cláusulas que, como la que se analiza en el presente, obligan a abonar al consumidor la totalidad de gastos de Notaría, Gestoría Registro y Tasacion. En GRUPO CIBELES, seguimos luchando por los intereses de los consumidores, TE AYUDAMOS RECUPERAR LOS GASTOS DE CONSTITUCION DE HIPOTECA, consúltanos sin COMPROMISO.
