Dicho en estos términos parece una quimera imposible de alcanzar, pero no siempre, pues en GRUPO CIBELES, lo hemos conseguido, en otras palabras, SÍ SE PUEDE.
¿SE PUEDE ANULAR UNA HIPOTECA QUE FUE CONCEDIDA HACE MÁS DE 10 AÑOS?
Gracias a GRUPO CIBELES ABOGADOS una familia se ha visto liberada de su deuda hipotecaria, de casi 50.000 €, toda vez que el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Madrid, en Sentencia nº 149/2019, de 9 de julio falla a favor de los consumidores:
<<Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora ***** en nombre y representación de DÑA. **** y D. ******, contra BANCO SABADELL SA, representada por el Procurador D. ****** , DEBO DECLARAR Y DECLARO nulos los contratos de préstamo hipotecario de fecha 12/01/2009 suscritos entre las partes litigantes, y sin efecto el aval otorgado y la hipoteca constituida por Dña. ******, así como la póliza de seguro contra incendios y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad bancaria a devolver a los actores todas y cuantas cantidades hayan estos abonado por razón de los indicados contratos de préstamo de 12/01/2009 con sus intereses legales desde cada una de las fechas de ingreso, y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada>>.
Hay que dar un breve resumen de hechos para que entendamos por qué y con qué fundamentos el Juzgado de Primera instancia nº 56 de Madrid ha dictado esta sentencia pionera en nuestro ordenamiento, que puede conformar que muchas otras vengan después de esta.
Centrémonos en los años del llamado “boom inmobiliaria” y en una familia que ve como, gracias a su esfuerzo y sacrificio diario, prosperan económicamente. Así las cosas, en el año 2007 decidieron adquirir dos viviendas, para las cuales solicitaron sendos préstamos hipotecarios.
Con la “explosión de la burbuja”, los ingresos de la familia se ven seriamente esquilmados. El desempleo y los números rojos hacen que esta familia, tenga que adoptar la drástica decisión de otorgar DACION EN PAGO por los dos inmuebles que habían adquirido en tiempos de bonanza.
En las negociaciones con el banco para la dación en pago liberatoria de la deuda, en este caso eran con la extinta Caja de Ahorros del Mediterráneo (La CAM, ahora absorbida por Banco Sabadell), la CAM les exigue que entreguen las dos viviendas y que, además, hipotequen una tercera vivienda (esta de un familiar) la objeto de concederles un préstamo por principal de casi 50.000 € pero, que este importe, NUNCA LES SERÁ ENTREGADO, pues esos 50.000 € es la cantidad que la CAM estimó habían perdido con la dación en pago.
Lo primero que pudo verificar el equipo jurídico de GRUPO CIBELES, es que, la supuesta pérdida, no era tal pues según tasaciones contenidas en las hipotecas concedidas en el 2007, el valor total de los dos inmuebles era aproximadamente de 660.000 € , sin embargo, la deuda a cancelar con dichas fincas ascendía a un total de 460.000 € (aproximadamente).
El equipo jurídico de GRUPO CIBELES planteaba la duda: ¿Cómo se explicaba la pérdida de valor en los inmuebles tan elevado, en tan solo 2 años? Pues la dación pago había sido solicitada en el año 2009.
Con estas pesquisas y dado el estado de necesidad de la familia, sobre todo la juventud del matrimonio que entonces no contaban ni con 30 años, aceptaron los términos de la CAM y la exigencia de hipotecar la finca de un familiar, así como de endeudarse por importe de 50.000 €, pese a no recibir nada a cambio…. Solo, obligación de pago y la pérdida de sus dos inmuebles. En consecuencia, en enero de 2009, se suscribió escritura de dación en pago de deudas y carta de pago y seguidamente, escritura de préstamo hipotecario.
Así las cosas, la CAM ingresó directamente el importe que supuestamente le entregaba a los deudores a sus arcas y le obligó a pagar mensualmente (no a devolver, pues no recibieron nada), 50.000 € más los intereses que constan en el préstamo.
Esta imposición de la CAM así como el ingreso del importe del préstamo directamente a las arcar de la CAM, queda probado en la Sentencia.
El razonamiento jurídico (de forma simplificada) es sencillo “No hay contrato sino cuando concurren los siguientes requisitos: 1º Consentimiento; 2º) Objeto cierto que sea materia del contrato y 3º)Causa de la obligación que se establezca” (art. 1261 del Código Civil).
Con estas premisas, el Juzgado de Primera Instancia, a la vista de la prueba aportada y los hechos probados en el procedimiento entiende que:
<<Partiendo de que los créditos suscritos inmediatamente después de la escritura de dación en pago no podían destinarse a pago alguno de cantidades debidas en su día por la parte demandante, puesto que tales deudas con la dación en pago habían quedado canceladas, lo cierto es que la demandada en modo alguno ha constatado la entrega efectiva a los demandantes del capital de los préstamos hipotecarios indicados. Así es de ver que la documental aportada por la demandada en modo alguno acredita el ingreso de ningún numerario por su parte en las cuentas identificadas en los contratos de 12/01/2009 y acta notarial de 10/01/2012. “…” Todo lo expuesto lleva a concluir que el capital de los prestamos suscritos nunca fue efectivamente entregado a los aquí demandantes, estando ante unos contratos inexistentes, nulos de pleno derecho por falta de objeto y causa >>.
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