Devolución gastos hipoteca

Aprovechamos este post para poner de relieve otro ÉXITO DE GRUPO CIBELES, en este caso, analizamos la SENTENCIA Nº 539/2018, de 1 de junio, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 bis de Toledo, concretamente, en esta sentencia se condena a CAIXABANK a DEVOLVER LOS GASTOS DE HIPOTECA, concretamente:

<<…DEBO DECLARAR Y DECLARO la nulidad de la cláusula Quinta del contrato de préstamo hipotecario objeto de autos, en cuanto a la imposición al prestatario todos los gastos y tributos derivados de la constitución de la hipoteca. En consecuencia, tal cláusula se tendrá por no puesta en el contrato de préstamo hipotecario, con subsistencia del mismo sin la mencionada cláusula, CONDENANDO a la entidad demandada a abonar a la parte demandante la cantidad de 1.062,95 euros, cantidad que devengará el interés legal desde cada una de las fechas en que fueron abonadas por los demandantes las cantidades correspondientes a las cláusulas declaradas nulas>>.

Para acceder al texto de la Sentencia haz clic aquí.    

Para que este tipo de procedimientos judiciales prosperen y lleguen a “buen puerto”, es requisito inicial que la cláusula contractual sea una cláusula preredactada por la entidad, no negociada y general, es decir, que se use el mismo “texto” para multitud de contrato. Amén de ello, debemos estar defendiendo los intereses de “consumidores”, es decir, que personas que han accedido la contrato no para usos profesionales o empresariales, sin la intención de obtener un lucro. El caso de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria para uso de vivienda es claro, uno accede al contrato por que necesito el dinero para cubrir una necesidad primaria, como es el “tener un hogar”, derecho que incluso está protegido constitucionalmente (art. 47 de nuestra Constitución de 1978). En suma: debe ser una cláusa general de contratación y debemos ser consumidores. Esto no quiere decir que no se puedan declarar abusivas cláusulas firmadas por personas no consideradas consumidores o que tampoco se puede considerar abusiva una clausula que ha sido negociada previamente. Todo precisa de interpretación y del ojo crítico de la valoración de la prueba y cada caso tiene sus circunstancias.

Pasando al análisis de la Sentencia nº 539/2018, de 1 de junio, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 bis de Toledo, vemos como el primer análisis que hace al respecto es acerca de la condición de consumidor y de la naturaleza de la cláusula, si es general de contratación o no, concretamente expresa:

<<… El control de abusividad sobre la cláusula objeto de controversia pasa necesariamente por la ausencia de su negociación individual puesto que reuniendo la parte actora la condición de consumidor –circunstancia que no es controvertida en el presente caso-, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios  y otras leyes complementarias (en adelante, TRLGDCU) define en su artículo 82.1 las cláusulas abusivas como «aquellas estipulaciones no negociadas individualmente». Así, si una estipulación contractual ha sido individualmente negociada, no podrá ya, por definición, ser considerada abusiva. El inciso  II del apartado 2 del mismo artículo añade que «el empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba». La existencia en el contrato de préstamo que vincula a las partes de condiciones generales de la contratación resulta palmaria si se tiene en cuenta que los demandantes son dos personas físicas y la demandada, una entidad bancaria, que suscribieron un contrato de préstamo hipotecario y la subsiguiente escritura pública de formalización con arreglo a un modelo preestablecido. Apreciación que viene corroborada  por la jurisprudencia y así, como ya ha entendido el Tribunal Supremo en su Sentencia 241/2013, de 9 de mayo, es un hecho notorio que en determinados sectores económicos, entre los que se encuentra el bancario, la contratación con consumidores y usuarios se realiza mediante el uso de condiciones generales  de la contratación, predispuestas por la entidad bancaria para ser incorporadas a una generalidad de contratos. Siendo indiscutible la ausencia de negociación individual de  la cláusula controvertida, puede ser está sometida al control de abusividad que la parte actora pretende>>.

Una vez fijado el objeto de la controversia, la sentencia pasa a analizar y motivas por qué declara abusiva la cláusula y condena al Banco a devolver los gastos de constitución de hipoteca. Dado que ya hablamos de una sentencia muy similar es nuestro post de 26/03/2018 “Condenan a Bankia a devolver los gastos de la hipoteca expondremos de forma sumaria los motivos en por los cuales llega a la conclusión, extractando párrafos de la sentencia:

<<… En el presente supuesto se solicita la reintegración de los importes abonados en concepto de gastos notariales, inscripción registral, gestión e impuesto de Actos jurídicos documentados. En primer lugar por lo que concierne a los gastos notariales, el artículo 63 del Reglamento del Notariado establece que la retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por el Arancel notarial. El Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, en su Anexo II, la norma sexta establece que «La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente». En este sentido, es conveniente matizar que no nos encontramos ante la existencia de un único negocio, sino que dicha unidad se rompa a favor de considerar la existencia de dos negocios jurídicos distintos. Así, tal distinción resulta relevante a efectos de determinar qué gastos se derivan de cada uno de estos negocios, y a quién le corresponde su pago. Esta línea argumental es la que ha seguido la SAP de las Palmas de Gran Canaria 932/2017 de 6 de julio de 2017 que establece que, las escrituras de préstamo hipotecario formalizan dos negocios jurídicos de distinta naturaleza y que gozan de autonomía sustantiva, el contrato de préstamo y el negocio constitutivo de un derecho real de hipoteca. Pero esta diversidad negocial no se traduce arancelariamente en una pluralidad de conceptos minutables, el préstamo, por su cuantía, y la hipoteca, por el importe que garantiza. Prevalece, por el contrario, la consideración unitaria del conjunto negocial y de ella se deriva el que se aplique el arancel por un solo concepto, el préstamo hipotecario. La base minutable en el préstamo hipotecario se determina de conformidad con la legislación fiscal, a la que se remiten directamente los aranceles (norma 4.2º), atendiendo al importe global de las obligaciones que asume el prestatario y que resultan garantizadas con hipoteca, esto es, a la cifra de la responsabilidad>>.

<<<… Respecto a los gastos registrales , el RD 1427/1989 de 17 de noviembre por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad dispone en el Anexo II, norma Octava que, los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b ) y

2. c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria , se abonarán por el transmitente o interesado. 2. Los derechos correspondientes a las certificaciones y manifestaciones serán de cargo de quienes le soliciten.

Quien hace la solicitud de inscripción en el registro de la Propiedad es el Banco, siendo por tanto este, quien deberá abonar los derechos del Registro, de conformidad con lo expuesto anteriormente>>.

<<…Respecto de los gastos de gestión satisfechos por la actora, si bien es cierto que se trata del pago de la prestación de un servicio que interesa por igual a ambas partes para realizar las gestiones necesarias en orden a la constitución del préstamo hipotecario, no debe olvidarse que, como tal, su contratación debe ser voluntaria para el consumidor y que en ningún caso puede admitirse como válida su imposición por el empresario o profesional. En este sentido, el artículo 85.5 TRLGDCU declara como condiciones abusivas: «Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación». Al mismo tiempo, el art. 40 del Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en el Mercado de Bienes y Servicios señala lo siguiente en cuanto a la contratación con este tipo de entidades: «Las entidades de crédito y las demás entidades financieras deberán hacer constar expresamente en los folletos informativos previos a la formalización de los préstamos garantizados con hipoteca inmobiliaria destinados a la adquisición de viviendas que suscriban con personas físicas el derecho que asiste al prestatario para designar, de mutuo acuerdo con la parte prestamista, la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca, la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación, así como la entidad aseguradora que, en su caso, vaya a cubrir las contingencias que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo (…).» En el presente caso, no se ha aportado prueba alguna relativa a la previa información a los consumidores, dada de forma clara y separada, de su derecho a designar conjuntamente a la empresa de gestoría o bien de rechazar la contratación de este servicio, con lo que, de acuerdo con los artículos 82.2 párrafo segundo del TRLGDCU y 217.3 LEC y atendiendo a lo establecido en las normas anteriormente citadas debe concluirse que es la parte demandada a quien corresponde el abono íntegro de los gastos de gestoría, cuya contratación, elegida por ella misma, impuso a los consumidores>>.

<<… En este sentido, el art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados dispone en su título II en relación con las transmisiones patrimoniales , que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrato, (a) en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere, (c) en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto, (d) en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario. En estos mismos términos se pronuncia el artículo 34 del RD 828/1995 de 29 de mayo por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados. Por su parte, el art. 15.1 dispone que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo. En relación con los actos jurídicos documentados, el artículo27 del TRTPAJD, así como el art. 66 del RD 828/2995 , disponen que se sujetan a gravamen (…) los documentos notariales. En cuanto al sujeto pasivo del pago, el artículo 29 del TRTPAJD establece que, será obligado al pago el adquirente del bien o derecho en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquéllos en cuyo interés se expidan. Por su parte, el RD 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba      El Reglamento   del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados señala que cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario»>>.

En GRUPO CIBELES, seguimos luchando por los intereses de los consumidores, TE AYUDAMOS  RECUPERAR LOS GASTOS DE CONSTITUCION DE HIPOTECA, consúltanos sin COMPROMISO: 638 23 18 46.