Procedimientos de desahucio

La entrada de hoy trata sobre los PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO  en la actual Ley de Enjuiciamiento Civil. Seguro que en alguna ocasión te has realizado o te han hecho alguna de estas preguntas:

• ¿Se puede desahuciar a un arrendatario que solo debe un mes?
• ¿Siempre hay que ir a juicio?
• Si me han demandado, ¿puedo oponerme o solo me queda la alternativa de pagar? ¿Cuáles son los motivos de oposición?
• ¿Es necesario la intervención de abogado y procurador para desahuciar a un inquilino moroso?
• Me han demandado, pero ¿si pago, puedo quedarme en la vivienda?
• Me han demandado, ¿puedo pagar antes de que me desahucien?
• ¿Cuánto se tarde en desahuciar a un inquilino que no paga?
• ¿Qué tipo de procedimiento se sigue en un desahucio?
• ¿Cuál es la cuantía de la demanda? ¿La renta que debe?
• ¿se puede solicitar que le condenen a pagar la renta pero que no le desahucien?
• Y las cantidades que me ha dejado de pagar el inquilino, ¿ se entienden pagadas con el desahucio? ¿Puedo reclamarle las rentas que me dejó sin pagar?
• He pactado en contrato con el inquilino que tiene que pagar la comunidad de propietarios, pero se niega a pagarla, ¿puedo desahuciarle? ¿Y si no me paga la luz o el agua?
• ¿Solo se puede solicitar el desahucio si debe renta?
• ¿Qué es enervación un desahucio?
• ¿Se puede pactar en un contrato que el inquilino pague el IBI?

Espero que con esta entrada te pueda resolver al menos algunas de las dudas planteadas.

En GRUPO CIBELES somos abogados especializados en este tipo de procedimientos. En el despacho hemos tratado con más de 150 casos de este tipo a lo largo de nuestra trayectoria y sin lugar a dudas tenemos un amplio conocimiento de este tipo de procedimientos judiciales.

En primer lugar nos gustaría aclarar la nomenclatura que vamos a utilizar en esta entrada. Pues la gente está más habituada a decir “inquilino” en  lugar de arrendatario y “casero o propietario” en lugar de arrendador. El ARRENDADOR, según la RAE, es la “persona da en arriendo un bien”, pero si bien es cierta esta definición es carente de matices y puede llevar a error. Para entendernos el arrendador es la persona que PERCIBE la renta, esto es, la persona que cede el uso y disfrute del bien en cuestión  a in tercero (para este post solo hacemos referencia al arrendamiento de bienes inmuebles, únicamente, pues el contrato de arrendamiento se puede llevar a efecto con otro tipo de bienes: arriendo de bienes muebles, de empresa, de explotación económica, etc). Por regla general el arrendador suele coincidir con el propietario del bien (de ahí que se le llame propietario o casero), pero esto no tiene por qué ser siempre así. Puede que el nudo propietario haya decido en usufructo un bien a un tercero y este a su vez haya arrendado el mismo a otra persona. Incluso puede que un arrendatario tenga capacidad para subarrendar el bien y lo subarriende a otra persona, en tal caso sería arrendatario en el primer contrato y subarrendador en el segundo. En contraposición, el ARRENDATARIO es la persona que viene obligada a pagar la renta por beneficiarse del uso y disfrute del bien concreto. Según la RAE el arrendatario es la persona que “toma en arrendamiento algo”.  En suma el ARREDNADOR es quien da el bien y el ARRENDATARIO es quien lo recibe. El hecho de que tradicionalmente se llame al ARRENDATARIO inquilino trae causa de la anterior de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre se denominaba así al arrendatario y al contrato de inquilinato que en dicha ley de definía. Pero desde la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos nº 29/1994, de 24 de noviembre no hace mención alguna al término inquilino y siempre hace referencia al ARRENDADRO y ARRENDATARIO. Por último, hemos de advertir que a efectos del presente post y del procedimiento de desahucio, se equiparan los contratos de arrendamiento con los de subarrendamiento. Ya hemos hecho una pequeña mención al respecto. El contrato del subarrendamiento es un contrato en virtud del cual el primer arrendatario (subarrendador) cede a un tercero (subarrendatario) en subarrendamiento el bien del cual es arrendatario. Este tipo de contrato está permitido en derecho, pero hemos de tener siempre presente que: Según el art.8 de la  Ley de Arrendamientos Urbanos nº 29/1994, de 24 de noviembre, el subarrendamiento de vivienda está prohibido, salvo pacto en contra, a saber:

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento>>. En cuanto a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda el art.  32 de la  Ley de Arrendamientos Urbanos nº 29/1994, de 24 de noviembre, si permite el subarrendamiento de la finca, salvo pacto en contra, a saber:

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado>>.

Esto nos lleva a matizar los distintos tipos de contratos de arrendamiento de fincas que aparecen en la Ley de Arrendamientos Urbanos nº 29/1994, de 24 de noviembre (en lo sucesivo LAU), que son: PARA USO DE VIVIENDA: Según el art. 2.1 de la LAU: <<Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario>>. PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA: Según el art. 3.1 de la LAU: <<Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior>>. Esta distinción permite a la LAU regular de formas distintas aspectos de la relación contractual según sea el uso para vivienda o distinto de vivienda. Ojo, una vivienda como puede ser un piso en un bloque de pisos, puede arrendarse para uso distinto de vivienda, por ejemplo un despacho de abogados, clínica dentista, etc. Sin embargo, las normas urbanísticas no nos permitirán arrendar un local comercial como vivienda, pero esto no tiene que ver con la LAU ni con el objeto de este post. Otro aspecto importante de la diferenciación es la fiscalidad del arrendamiento, pues no tributa de igual forma un arrendamiento de vivienda que un arrendamiento para uso distinto de vivienda. Pero sobre esto haremos otra entrada para tratar el asunto más en profundidad.

Seguro que os habéis preguntado alguna vez si es legal que el arrendador me obligue a pagar el IBI, la tasa de basuras o la comunidad de propietarios del piso del cual solo soy arrendatario. Es admitido por la jurisprudencia mayoritaria que dicho pacto está amparado por la libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil y por lo dispuesto en el art. 4.2 de la LAU, a saber: << Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil>> Otra cuestión es que el arrendatario acepte o no dicha condición, de no aceptarla no habrá arrendamiento. Del mismo modo es cierto que la autonomía de la voluntad de las partes, para este tipo de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, queda especialmente reducida por lo dispuesto en el art. 4.1 de la LAU, a saber: << Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo>>. Para dar respuesta a la pregunta: ¿Me pueden desahuciar por dejar de pagar la comunidad de propietarios o el IBI en caso de arrendamiento? La respuesta es SÍ, procede el desahucio en dichos casos. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo, sala primera, nº 749/2015, de 30 de diciembre, expresa:

La sentencia de Pleno de 12 de enero de 2007  (RJ 2007, 327)  (recurso nº 2458/2002 ) declaró como doctrina jurisprudencial que «el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del  Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964  (RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86)  », y esta doctrina se ha reiterado en  sentencias de 24  (RJ 2008, 5566)  y  26 septiembre  (RJ 2008, 5576),  3 octubre  (RJ 2008, 5590)  y  7 de noviembre de 2008  (RJ 2008, 7699)  . Por otra parte, en  sentencias de 15 de junio de 2009  (RJ 2009, 3397) , recurso nº 2320/2004 , y  11 de julio de 2011  (RJ 2011, 5971) , recurso nº 642/2008 , se ha declarado como doctrina jurisprudencial «que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ». Y en  sentencia de 20 de julio de 2011  (RJ 2011, 5435) , recurso 352/2009 , se reitera la doctrina jurisprudencial de que «el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ». Como fundamento de dicha doctrina jurisprudencial esta Sala ha razonado que cuando la causa 1ª del artículo 114LAU de 1964 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia de la LAU de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la LAU de 1994 lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI y el coste de los servicios y suministros ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar al arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta. Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (  art. 3   CC  (LEG 1889, 27)  ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la LAU de 1964 ha de comprender actualmente tanto el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles como el del coste de los servicios y suministros, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la LAU de 1964, opere la resolución para los primeros -a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos, amparados por un derecho de prórroga indefinido y en los que, por tanto, la máxima protección concedida al arrendatario debe verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

La aplicación de dicha doctrina al presente caso determina la consideración del importe de la tasa de recogida de basuras como cantidad asimilada a la renta en los términos del art. 114.1ªLAU de 1964 , ya que su pago ha de asumirlo el arrendatario tanto por tratarse de un servicio en su beneficio exclusivo como por mandato legal. El  Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo  (RCL 2004, 602 y 670) , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece en sus arts. 23 y 20.4 que el sujeto pasivo de la tasa por la recogida de residuos sólidos urbanos, tratamiento y eliminación de estos, en concepto de contribuyente, lo es la persona física o jurídica que resulte beneficiada por el referido servicio. En particular, especifica el art. 23.2 que « [t]endrán la condición de sustitutos del contribuyente: a) En las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios >>.

Con esta Sentencia, el alto tribunal consolida doctrina en el sentido de que, en los contratos de arrendamiento, ya sean anteriores a la LAU de 1994 o posteriores, es causa de desahucio la fatal de pago de cantidades asimiladas, como puede ser: los suministros, el IBI, tasa de basura, comunidad de propietarios, etc.

Antes de iniciar acciones judiciales encaminadas al lanzamiento del arrendatario y la reclamación de cantidades, es aconsejable realizar un REQUERIMIENTO previo al inicio de acciones judiciales. La idea es que, antes de poner el asunto en manos de un abogado e iniciar acciones judiciales, se envíe un burofax reclamando las cantidades que el arrendatario tenga pendiente de pago. En muchos despachos de abogados, como en GRUPO CIBELES, nos encargamos también de realizar el requerimiento previo, redactar y enviar el burofax en nombre del arrendador reclamando las cantidades pendientes de pago. ¿Es necesario para el inicio de acciones judiciales? No es necesario, pero sí recomendable. ¿Qué tiempo he de esperar entre la reclamación previa y el inicio de acciones judiciales? Lo aconsejable es esperar 30 días desde la recepción del burofax. La razón la encontramos en lo dispuesto en el art. 22 apartado 4, de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que dispone:

<< Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación>>.

Es decir, si requerimos previamente mediante burofax al arrendatario del pago de la renta, dejamos esperar al menos 30 días desde la recepción del burofax hasta la interposición de la demanda, el arrendatario NO podrá enervar la acción y, salvo que se oponga y gane el juicio, se irá directamente al LANZAMIENTO. Esta opción es muy recomendable pues, aunque es más lenta pues requiere de un plazo de espera de un mes para ver si pago lo debido, asegura el resultado de lanzamiento. Si aun así no conseguimos que el arrendatario pague, solo nos queda el siguiente paso: iniciar acciones judiciales. Aprovecho el apunte para advertir, que NO es medida válida en derecho dejar al arrendatario sin luz o sin agua, no sería la primera vez que el arrendador es condenado con un delito de extorsión por cortar el agua o  la luz. Por ello, es SIEMPRE RECOMENDABLE, que los contratos de suministro se pongan a nombre del arrendatario, así, el arrendador no podrá influir sobre ellos y si la compañía le corta el suministro al arrendatario este tendrá que mediar con la compañía suministradora. Seguro que estáis diciendo, si pero luego el arrendatario me deja una deuda que me veo obligado a pagar… bueno, esto no tiene por ser así, desde GRUPO CIBELES hemos ayudado a muchos arrendadores y propietarios a solucionar esta cuestión, en la mayoría de compañías, basta con presentar la demanda, el decreto de admisión a trámite de la demanda, decreto poniendo fin al procedimiento y acordando el lanzamiento, sentencia condenatorio o diligencia de toma de posesión, para que nos dejen contratar de nuevo el punto de suministro.

Puesto a iniciar acciones judiciales, has de saber que DEBES IR REPRESENTADO POR ABOGADO Y PROCURADOR, así lo exigen los art. 23 y 31 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

¿Puedo acumular en el mismo procedimiento la acción de desahucio con la reclamación de rentas? Es decir, ¿puede pedir mi abogado que solicite recuperar la posesión del inmueble y que le condenen a pagar la cantidad que me debe? Sí, así lo permite el art. 427.e de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), a saber:

<<Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549>>.

Como ocurre con todos los asuntos en los cuales el objeto de la litis en un bien raíz (un bien inmueble), el Juzgado competente es el Juzgado de Primera Instancia , por razón de la materia, en virtud de lo dispuesto en los artículo 85 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y artículos 36 y 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, competente en el lugar en el cual radica la finca, art.52.1.7º de la LEC. ¿Y qué domicilio ha de ponerse para notificar al demandado (arrendatario)? Dilucidar qué domicilio ha de ponerse en la demanda para notificar al demandado es claro: el de la finca arrendada. Pero no es cuestión pacífica en los tribunales si  basta con notificar en ese domicilio únicamente y en caso de que la notificación sea negativa publicar por edictos (como señala la LEC en sus arts. 155 y 164) o hay que agotar antes todos los domicilios conocidos, con la consiguiente averiguación domiciliaria e intento de notificación en todos los domicilios resultantes de la averiguación (como dicta el Tribunal Constitucional en su Sentencia nº 197/2013, de 2 de diciembre, entre otras). Dejando la controversia a un lado, que bien merece un post o dos… centrémonos en lo que dice la Ley al respecto.

Dispone el artículo 155.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “ 3. A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional. Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado. Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial”. A más abundamiento dispone el artículo 270 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que: “Las resoluciones dictadas por jueces y tribunales, así como las que lo sean por secretarios judiciales en el ejercicio de las funciones que le son propias, se notificarán a todos los que sean parte en el pleito, causa o expediente, y también a quienes se refieran o puedan parar perjuicios, cuando así se disponga expresamente en aquellas resoluciones, de conformidad con la ley”.

En el mismo sentido, dispone el artículo 271 de la Ley Orgánica del Poder Judicial: “Las notificaciones podrán practicarse por medio del correo, del telégrafo o de cualquier medio técnico que permita la constancia de su práctica y de las circunstancias esenciales de la misma según determinen las leyes procesales”. En resumen, si nuestro interés es que el procedimiento vaya más rápido y que se consiga a la mayor brevedad posible recuperar la finca, nuestros argumentos son claros, una vez intentada la notificación en la finca arrendada y siendo esta de resultado negativo, solicitamos la notificación por edictos al amparo de lo dispuesto en el art. 164 párf. Final de la LEC, esto es: <<En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo segundo del apartado 3 del art. 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que este no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial>> En contra a esta disposición, se encuentran sentencias como: STC, Sala Primera, 197/2013, de 2 de diciembre de 2013, STC 61/2010, de 18 de octubre, STC nº  61/2010 de 18 de octubre, STC nº 176/2009 de 16 de julio, etc. Que abogan por un sistema más garantista y exhaustivo de la notificación.

En contra de lo que se podría pensar en un principio, la cuantía del procedimiento no coincide con la cantidad que se debe en el momento de la interposición de la demanda. A tenor de lo dispuesto en  el artículo 251.9ª, en relación con el artículo 252.2ª y 3ª de la LEC,  la cuantía del procedimiento es equivalente a UN AÑO DE RENTA.

Aunque la cuantía del procedimiento supere los 6.000 € (piensa que se alcance esa cantidad con una renta mensual de 500 €, por lo tanto es bastante habitual superar dicha cantidad), el procedimiento a seguir es el juicio verbal, a tenor de lo dispuesto en el art. 250.1.1º del a LEC. Llegados a este punto, he de advertir que el procedimiento de desahucio es un procedimiento SUMARIO, que goza de especialidades procedimentales y que tiene espíritu o vocación sumaria. Entre sus especialidades se encuentran. (i) se pueden producir sus efectos sin dictar sentencia y sin celebrarse vista, (ii) sus posibilidades de oposición están tasados no siendo posibles plantear otras a las previstas en la ley (iii) no causa efecto de cosa juzgada. Sobre estas especialidades trataremos más adelante.

En relación a esto, he de advertir a los compañeros que tengan la prudencia de reclamar las cantidades que resulten pendientes de pago, más las rentas y cantidades asimiladas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la presente demanda hasta la efectiva entrega de la finca descrita, más intereses legales y costas del procedimiento. Esto es, la cantidad a reclamar (que luego será la cantidad a ejecutar en procedimiento de ejecución dineraria) será las rentas debidas las que se devenguen y no se abonen hasta la toma de posesión de la finca. En relación a esto, un consejo para los compañeros, es adjuntar a la demanda de ejecución dinerario la diligencia de toma de posesión, para acreditar el último dia en el cual se tiene derecho a cobrar renta. Al respecto, también es importante señalar y advertir lo dispuesto en el art. 440.3 de la LEC el cual en su párrafo primero expresa:

<<En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación>>.

Es un error bastante común en nuestros Tribunales pensar que se puede enervar la acción pagan las cantidades que se debían en el momento de iniciar la demanda, como vemos, esto NO es asi, hay que pagar la totalidad de lo que se deba, esto es, las rentas reclamadas más las que se hayan devengado con posterioridad a la interposición de la demanda. Esto es importante, porque por lo general suelen pasar entre 2 y 3 meses desde la interposición de la demanda hasta que esta le llega al demandado y claro… el arrendador tampoco viene obligado a soportar dicha pérdida. Mucho cuidado con las posibilidades enervatorias y las cuantías a consignar y reclamar. Uno de los errores más sonados entre los no juristas, es pensar que tienen que transcurrir 3 meses de impago para poder iniciar la acción judicial de desahucio contra el arrendatario moroso: ERROR. El error viene provocado por lo dispuesto en el art. 693 de la LEC y la similitud en la forma de pago de las cuotas hipotecarias, por meses adelantados. El art. 693 de la LEC es un articulo aplicable a los contratos de préstamo, pero no a los de arrendamiento. Es doctrina consolidada y pacifica del Tribunal Supremo que basta con la falta de pago de una mensualidad para limitar las posibilidades enervatorias del demandado. En tal sentido, y valga por todas, la Sentencia de la  Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 27 de marzo de 2014 (recurso número 141/2011), por la que se establece como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. En los fundamentos jurídicos segundo y tercero de dicha sentencia se preconiza:

<<SEGUNDO.- (…) La sentencia recurrida declara probado el retraso en el pago de la renta, de dos mensualidades de renta, y pese a esto sostiene que no se puede declarar la enervación del desahucio porque era habitual este retraso en el pago. Además funda su decisión en el hecho de que la acción ejercitada no era la de resolución contractual por retraso moroso en el cumplimiento de la obligación.  Esta decisión, tal y como ha razonado el recurrente, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010 :  «A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.»

1. B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.»

De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.  Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior ( STS 09/09/2011, rec. 1375/2009 ). Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada. En definitiva, el recurso de casación ha de ser estimado, debe confirmarse la sentencia dictada por el juez de primera instancia y, dado que el pago de las rentas debidas fue anterior a la celebración de la vista (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), procede declarar enervada la acción de desahucio, tal y como solicita el recurrente en el escrito de interposición de su recurso. TERCERO.- Como consecuencia de lo razonado en el fundamento anterior, estimado el recurso de casación y, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no solo debe casarse la resolución recurrida sino que, al haberse estimado un recurso de casación formalizado por la vía del interés casacional, se debe declarar la doctrina jurisprudencial que se considera infringida, por lo que se reitera que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas>>.

En suma, basta con que el arrendatario nos deba solo una mensualidad, para estar habilitados para iniciar acciones judiciales.

Me ha llegado una demanda de desahucio… ¿Puedo pagar y seguir en el inmueble? Depende, depende de si es la primera vez que te pasa, pues en el caso de haber enervado la acción en una ocasión anterior, no se podrá enervar la acción de nuevo, tal y como dispone el art. 22.4 de la LEC (al cual ya hemos hecho referencia). Tampoco si me han requerido de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la interposición de la demanda y no he pagado, como ya hemos hecho referencia igualmente. Para los lectores no juristas, la enervar la acción consiste en dejar sin efecto la acción de desahucio, paralizando las pretensiones de contrario de recuperar la finca objeto de la demanda. En suma, “paralizar el desahucio”. En la demanda, siempre hay que decir si el demandado tiene o no posibilidades de enervación. Para ello, mi consejo es ponerlo de manifiesto mediante otrosí. Si esto no se expresa de forma clara en al demanda, nos la pueden inadmitir  a trámite.

Bien, una vez recibida la demanda, emplazan al demandado para que en el plazo de 10 días pague al actor o se oponga alegando los motivos que considere oportunos. Bien, esto quiere decir que, una vez recibida la demanda, el arrendatario tiene solo 10 días para ponerse al corriente de los pagos. Eso si tiene posibilidades de enervación, como que, como hemos visto, debe expresarse en la demanda. Si tengo posibilidad de enervar, no tengo motivos de oposición contundentes y quiero permanecer en la vivienda, tengo que pagar todo lo que debo al arrendador, consignarlo en el juzgado o en el notario. Mi recomendación es que se consigne en el juzgado, siempre quedará constancia y el propio juzgado notificará al demandante para que ponga de manifiesto si el pago causa enervación o no y nos costarán lo honorarios del notario. Sea como fuere, nos vemos en esta tesitura mi consejo es siempre ponerse en manos de un abogado para que nos aconseje y defienda nuestros derechos. Ojo, el plazo es de DIEZ días tanto para pagar como para oponerse, en contra del plazo habitual de veinte días para contestar a la demanda. ¿Qué cantidad ha de pagarse, la que nos reclaman en demanda o que totalidad de lo se debe? Según dispone el art. 440. 3 de la LEC, hay que pagar “la totalidad de lo que deba”; en otras palabras, hay que “ponerse al día”.

Las posibilidades de oposición están tasadas por ley, y solo pueden oponerse los motivos previstos en el art. 444. 1 de la LEC: “Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”. Al respecto, podemos hacer mención a un par de Sentencias, como por ejemplo: La sentencia de la AP Jaén (Sección 2ª) de 8.05.2012 dice:

” En relación al juicio de desahucio el art. 444.1 de la LEC limita los motivos de oposición a las cuestiones relativas al pago o a la enervación, de lo que se deduce que el demandado sólo puede plantear como motivos de oposición al juicio de desahucio, dada su naturaleza especial y sumaria, las cuestiones relativas al pago, bien porque se haya procedido al pago, a la consignación, que el arrendador se haya negado al cobro de la renta, o bien a la procedencia de la consignación“.En este mismo sentido, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia 9.04.2015: ” El juicio de desahucio se caracteriza por ser un juicio especial y sumario en el que se encuentran limitados los medios de prueba de las partes, estableciendo en el artículo 444 de la ley de enjuiciamiento civil que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, sin que por lo tanto el juicio de desahucio por falta de pago de la renta puedan resolverse o plantearse CUESTIONES COMPLEJAS: es que el proceso verbal deban examinarse aquellas cuestiones que puedan impedir sobre la resolución del contrato, en especial deberá examinarse la legitimación de las parte, toda vez que la acción de desahucio por falta de pago de la renta solo podrá ejercitarse por el arrendador contra el arrendatario de acuerdo con el artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994.”

Para el caso de que el demandado haya recibido la demanda, no haya pagado ni consignado la totalidad de lo que deba y no se haya opuesto, el Juzgado, sin más trámite, dictará un decreto dando por resuelto del contrato de arrendamiento o subarrendameinto, acordando proceder al lanzamiento sin más trámite, condenando el demandado a abonar las cantidades requeridas en demanda más las rentas que se devenguen hasta la efectiva toma de posesión de la finca por parte del demandante y condenando en costas al demandante. Esto viene contemplado en el art.  440.3 de la LEC ya mentado. Ojo a esto, por que el art. 440.3 de la LEC es claro, SE PROCEDERÁ AL LANZAMIENTO SIN MÁS TRÁMITE, esto quiere decir que NO ES NECESARIO INSTAR LA EJECUCIÓN MEDIANTE NUEVA DEMANDA, esto parece que hay algunos Juzgados que no lo han llegado a comprender…o simplemente es que les cuesta. La razón por la cual esto es así, es solo economía procesal y celeridad en la recuperación de la finca por parte del propietario. El hecho de que el legislativo “vendiera” la modificación de la LEC en estos aspectos que estamos hablando como “desahucios express” no es más que la voluntad de dar celeridad a este tipo de procedimientos. Por ello, se procede al lanzamiento sin necesidad de ulterior ejecución y, quizás también por esto, este tipo de procedimiento no causan efecto de cosa juzgada. Efectivamente, con la nueva regulación dada por Ley 37/2011, de 10 de octubre, de la LEC, con el decreto de admisión se cita para la vista y se da traslado de la demanda al demandado. Posteriormente, en el requerimiento del secretario judicial se concede un plazo de 10 días al demandado para que, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel, en el tribunal o notarialmente, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. El secretario judicial, si se enerva en ese plazo y no hay oposición del arrendador, dictará un decreto poniendo fin al proceso de desahucio, en el que además, se condenará al arrendatario al pago de las cosas devengadas (artículos 440.3 y 22.5 LEC). Con la reforma del artículo 440.3 LEC modificado por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, en los procesos de desahucio con o sin reclamación de rentas u otras cantidades debidas, tras la admisión a trámite de la demanda, y antes de la vista, el secretario judicial requerirá por diez días para que el demandado realice cualquiera de estas actividades: desalojar el inmueble, pagar al actor, enervar u oponerse sucintamente alegando las razones por las que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada, o las relativas a la procedencia de la enervación. En el mismo sentido en el Preámbulo de la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal (que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil), en relación a los procedimientos en los que, como en el presente, se ejercita acción de desahucio, dispone:

“Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias”.

Máxime cuando la enervación del lanzamiento ha de interpretarse de forma restrictiva, tal y como interpreta la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo. Entre otras y valga por todas, la reciente  Sentencia del Tribunal Supremo nº 79/2015, de 27 de febrero, que en su fundamento jurídico13º dispone:

“La enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el art. 1124 CC , que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicos una segunda oportunidad al arrendatario, para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión a otros contratos de arrendamiento distintos”. (Subrayado y negrita es nuestro).

Como hemos visto, el procedimiento puede terminarse mediante Decreto o, en caso de que exista oposición, mediante Sentencia. Al respecto, la vista para la sentencia debe señalarse al menos con 30 días de anterioridad a la fecha señalada por el lanzamiento, para el caso de que la sentencia se estimatoria y condene al demandado, se proceda al lanzamiento lo más rápido posible. Con arreglo al art. 549.3 LEC, reformado por Ley 4/2013, la sentencia condenatoria de desahucio, o los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, con tal de que se haya solicitado su ejecución en la demanda, son directamente ejecutable, «sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento«, que se producirá en el día y hora señalados en la propia sentencia, o que previamente se hubiera previsto en el requerimiento al demandado -conforme establecen los incisos finales del apartado 3 del art. 437, y apartado 4 del art. 440, y el apartado 2 del art. 497 LEC. La novedad de la reforma descansa en que la solicitud de lanzamiento en la demanda de desahucio será suficiente también para la ejecución directa de los decretos que pongan fin al desahucio (antes esto sólo se preveía respecto de la sentencia de condena), sin necesidad de ningún otro trámite, procediendo el lanzamiento en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado, es decir, se sustituye la mención anterior a la «fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado», por la que se hubiera fijado «al ordenar la realización del requerimiento al demandado», adecuando el precepto legal a la situación procesal que ya instauró la reforma de la Ley 37/2011, en cuanto sustituyó la citación al demandado con apercibimiento, por el requerimiento del Letrado de la Administración de Justicia, igualmente con apercibimiento que iniciaba el proceso monitorio especial de desahucio. Por otro lado, no es de aplicación el plazo de espera de veinte días del art. 548 (art. 549.4 LEC). De todos modos, debe señalarse que existe una aparente antinomia entre el citado art. 549.3 LEC -que únicamente permite la ejecución directa del lanzamiento si se ha solicitado en la demanda de desahucio-, y el párrafo 5ª del art. 440.3 LEC, que prevé en todo caso practicar el lanzamiento sin previa petición de parte («Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada«). Ahora bien, para la ejecución de la condena al pago de cantidades debidas por el arrendatario siempre será necesaria la demanda ejecutiva o solicitud del actor, y dejar transcurrir el plazo de veinte días del art. 548 LEC desde la firmeza de la sentencia de condena, ya que los arts. 437.3 «in fine» y 549.3 LEC tan solo eximen de su presentación para ejecutar el lanzamiento si se hubiere solicitado en la demanda de juicio verbal de desahucio; sin embargo, dicha excepción no se puede hacer extensiva a la ejecución de la condena al pago de cantidades debidas por el arrendatario. Lo que no es tan claro es si debe respetarse el plazo de cortesía 20 días del art. 548 LEC cuando el desahucio termine mediante decreto por haber atendido el arrendatario el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se le reclamase, en cuyo caso, de conformidad con lo previsto en el párrafo 4º del art. 440.3 LEC, se dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución respecto de la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud. No obstante, la literalidad legal sugiere que el legislador no considera necesario esperar dicho plazo desde la firmeza de dicho decreto para despachar ejecución respecto de las cantidades debidas por el arrendatario. La reforma de la Ley 4/2013 añade un último párrafo al art. 703.1 LEC para los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, en el que se establece que, con el objeto de evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del Letrado de la Administración de Justicia, bastará la presencia de un solo funcionario con la categoría de Gestor -antes de la reforma, recordemos, la Comisión Judicial que acudía a la vivienda para hacer efectivo el lanzamiento estaba compuesta por dos funcionarios-, que, en su caso, podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública.

Según dispone el art. 449. 1 de la LEC, si la sentencia de un procedimiento de desahucio es condenatoria, para poder recurrirla hay que abonar las rentas debidas, a saber:

“En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas”.

Como vemos, va en el mismo sentido de agilidad y celeridad del procedimiento, en evitacón de que el recurso a segunda instancia se convierta instrumento más para permanecer en la finca arrendada sin abonar cantidad alguna.

El fin normal de este tipo de procedimiento es el LANZAMIENTO del demandado. Como habéis podido comprobar a todo el procedimiento se le llama DESAHUCIO y el hecho de recuperar la posesión por el arrendador o subarrendador y privar al arrendatario o subarrendatario de la posesión  es lo que se llama LANZAMIENTO. El día señalado, la representación procesal (procurador/a) del demandante y dos miembros de la comisión judicial (lo suelen hacer dos trabajadores del servicio de actos de comunicación y ejecución del partido judicial en cuestión), acuden al inmueble para la toma de posesión. La comisión está autorizada por el Juzgado a descerrajar la puerta si es necesario e incluso al uso de la policía para entrar en el inmueble y lanzar al demandado si fuera necesario. No es necesario que el abogado o que arrendador acudan al lanzamiento, quien si tiene obligación de ir es el procurador o procuradora. La comisión judicial tiene que redactar una diligencia de toma de posesión, en la cual describen el estado del inmueble, si hay desperfectos en la vivienda, falta mobiliario que fue entregado junto con el inmueble, etc. Esta diligencia es de mucha utilidad para el caso de que se hayan producido desperfectos en el inmueble, o falten elementos mobiliarios, pues es una prueba perfecta para acreditar delito de daños o hurto. Por la experiencia que tenemos en GRUPO CIBELES, podríamos afirmar que de media, entre la interposición de al demanda y el lanzamiento pasan unos 7 meses. Este tiempo es solo referencia, no quiere decir que la ley diga que tiene que producirse el lanzamiento en 7 meses, lo que decimos es que los juzgados de España tardan en torno a 7 meses en lanzar a un inquilino moroso.

Una vez recuperada la posesión del inmueble, procede la reclamación de las rentas y cantidades asimiladas pendientes de pago, las que fueron reclamadas en demanda más las que se hayan devengado hasta la entrega de la posesión y no se hayan satisfecho. Para esto, SÍ es necesario la interposición de una demanda de ejecución de titulo judicial, la sentencia condenatoria o el decreto que ponía fin al procedimiento de desahucio, solo a los efectos de ejecución dineraria, pues el lanzamiento debió haberse producido sin necesidad de demanda ejecutiva.