Seguramente os estéis preguntando…¿puedo reclamar lo pagado de más en una clausula suelo por una hipoteca que ya hace más de 4 años que se pagó en su totalidad? ¿Si el banco me quitó mi vivienda por falta de pago de la hipoteca, puedo aun así reclamarle por los gastos de hipoteca o por la cláusula suelo?
¿PUEDO RECLAMAR CLAUSULA SUELO SOBRE HIPOTECA CANCELADA?
La respuesta a todas ellas es SÍ. Aun que hayas pagado la hipoteca hace años o incluso cuando el banco te haya quitado la casa por falta de pago de la hipoteca, pueden iniciar con éxito acciones judiciales para recuperar lo pagado de más.
En GRUPO CIBELES, hemos ganado una sentencia para un cliente que, pese a estar su préstamo hipotecario cancelado por haberse adjudicado la vivienda el banco hace más de 5 años, el juzgado ha declarado la abusividad de cláusula de gastos de hipoteca y condena al banco a satisfacer las cantidades abonadas de más.
Así se dispone en la (DOC A) Sentencia nº 1607/2019, de 6 de noviembre, dimanante de los autos de PO nº 294/2018, del Juzgado de Primera Instancia nº 7 bis de Almería . Tal como se puede leer en la meritada Sentencia:
<< Antes de entrar a conocer el fondo del la cuestión controvertida, procede examinar y resolver las excepciones alegadas por la parte demandada.
a) Prescripción/Caducidad. Sobre esta cuestión, es preciso comenzar indicando que el artículo 1.301 del Código Civil dispone que la acción de anulabilidad sólo durará cuatro años. Este tiempo empezará a correr, en los casos de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato.
La acción ejercitada por la parte actora es de nulidad absoluta de la cláusula impugnada por considerarla abusiva, no de anulabilidad. Dicha distinción resulta importante en orden a determinar los plazos a que se sujetan las acciones, pues el ejercicio de una acción de nulidad absoluta no está sujeta a plazo de prescripción mientras que la acción de nulidad relativa está sujeta a un plazo de cuatro años al amparo del artículo 1.301 del Código Civil. En efecto, como argumenta la actora y se observa en la demanda, la acción ejercitada es de nulidad absoluta por entender que la cláusula es abusiva al amparo de lo dispuesto en el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, por lo que siendo la acción ejercitada de la clase anteriormente expuesta, la consecuencia es la imprescriptibilidad de la misma. Y ello, aun cuando el préstamo se encuentre cancelado, toda vez que la nulidad se despliega de manera retroactiva y alcanza a las consecuencias económicas derivadas de la aplicación de la cláusula declarada nula, con restitución de las cantidades abonadas indebidamente por el prestatario.
No obstante lo expuesto, la imprescriptibilidad de la acción debe entenderse referida únicamente a la acción declarativa de nulidad, pero no a la acción de restitución de cosas que hubiesen sido dadas, entregadas u obtenidas como consecuencia del contrato declarado nulo que es lo que pretende la parte demandada.
Así pues, los efectos restitutorios están sometidos al plazo normal de prescripción de acciones personales del artículo 1.964 del Código Civil y no del artículo 1.301 del Código Civil tal y como pretende la entidad. No obstante, resulta imprescindible determinar cuándo empieza a computarse ese plazo de prescripción, es decir, el dies a quo, lo que debe someterse a lo dispuesto en el artículo 1.969 del Código Civil, cual establece que » El tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse …»
Teniendo en cuenta que la acción de restitución deriva de la previa declaración de nulidad, la consecuencia es que la segunda es condición indispensable para que se produzca la primera, pues sin dicha declaración de nulidad nada habría que restituir, pudiendo llegar a la conclusión de que «el día en que pudieron ejercitarse» no puede ser otro que el de la declaración judicial de nulidad de la cláusula. Por todo ello es por lo que debe desestimarse la excepción de prescripción alegada por la parte demandada.
b) Falta de acción. En este sentido, se indica por la demandada que la parte actora carece de acción, toda vez que las cláusulas impugnadas se encuentran previstas en un contrato de préstamo que se encuentra cancelado.
Entrando en el análisis de la cuestión controvertida, es preciso comenzar indicando que como se observa en la demanda, la acción ejercitada es de nulidad absoluta por entender que la cláusula es abusiva al amparo de lo dispuesto en el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, por lo que siendo la acción ejercitada de la clase anteriormente expuesta, aun cuando el préstamo se encuentre cancelado, dicha circunstancia no afecta a la nulidad, que extiende sus efectos retroactivamente y, por lo tanto, tiene virtualidad desde el punto de vista de los efectos económicos derivados de la eventual declaración de nulidad, al producir el efecto de devolución de las cantidades indebidamente percibidas por la demandada en aplicación de las cláusulas impugnadas. Es por ello que debe rechazarse el motivo de oposición analizado, relativo a la falta de acción>>.
Aprovecho la ocasión para recordar que, con recuerda la sentencia reseñada, el plazo para declarar la nulidad de clausula por abusiva es IMPRESCRIPTIBLE, por lo tanto, no es de aplicación plazo 4 años, tal y como pretenden siempre los bancos y siempre se puede ejercer. Así veremos en las siguientes sentencias a comentar, como se acuerda por el Juzgado devolución de cantidades pagadas de más por clausula suelo, de hipotecas que se constituyeron hace más de 4 años.
En relación a la segunda cuestión que lanzaba en este post… puedo reclamar clausula suelo cuando mi banco en su momento y también al hilo de lo dicho en el último párrafo, os dejo dos nuevas sentencias ganadas por los abogados de GRUPO CIBELES, ambas de casos de cláusula suelo, ambas en los cuales el banco intentó acreditar que había existido negociación, sin éxito alguno y ambas en as cuales las hipotecas se constituyeron hace más de 10 años.
(DOC C) Sentencia nº 64/2020, de 30 de enero, dimanante de los autos de PO nº 2297/2017, del Juzgado de primera instancia nº 7 de bis de Almería.
<<La conclusión que se extrae de estas consideraciones es que nos podemos encontrar que una cláusula suelo sea, en principio, perfectamente válida, en cuanto que supere el primer control de transparencia, y sin embargo, se declare nula porque la información suministrada al prestatario resulte insuficiente en relación a las consecuencias que le supondrá su inclusión en el contrato. Por ello, nos dice la meritada Sentencia que (237) Consecuentemente, para decidir sobre el carácter abusivo de una determinada cláusula impuesta en un concreto contrato, el juez debe tener en cuenta todas las circunstancias concurrentes en la fecha en la que el contrato se suscribió, incluyendo, claro está, la evolución previsible de las circunstancias si estas fueron tenidas en cuenta o hubieran debido serlo con los datos al alcance de un empresario diligente, cuando menos a corto o medio plazo. También deberá valorar todas las circunstancias que concurran en su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa. “…”
Es decir, que lo relevante para que una cláusula sea considerada condición general de la contratación es el proceso seguido para su inclusión en el contrato. El apartado 165 de la referida Sentencia establece las siguientes consideraciones sobre la carga de la prueba de la negociación de las cláusulas predispuestas:
a) La prestación del consentimiento a una cláusula predispuesta debe calificarse como impuesta por el empresario cuando el consumidor no puede influir en su supresión o en su contenido, de tal forma que o se adhiere y consiente contratar con dicha cláusula o debe renunciar a contratar.
b) No puede equipararse la negociación con la posibilidad real de escoger entre pluralidad de ofertas de contrato sometidas todas ellas a condiciones generales de contratación aunque varias de ellas procedan del mismo empresario. c) Tampoco equivale a negociación individual susceptible de eliminar la condición de cláusula no negociada individualmente, la posibilidad, cuando menos teórica, de escoger entre diferentes ofertas de distintos empresarios.
d) La carga de la prueba de que una cláusula prerredactada no está destinada a ser incluida en pluralidad de ofertas de contrato dirigidos por un empresario o profesional a los consumidores, recae sobre el empresario. “…”
Pues bien, como ya se ha venido señalando en los párrafos anteriores, la demandada no ha probado que las cláusulas impugnadas hayan sido fruto de una negociación individualizada entre las partes, y puede suponerse únicamente un muy limitado tracto negocial en el que la entidad bancaria hace una oferta determinada que está previamente configurada y es irrevocable, y el consumidor se ve obligado a aceptar la cláusula. Así las cosas, ninguno de los documentos que se acompañan acreditan la existencia de una verdadera negociación sobre ninguna de las cláusulas impugnadas, sin que se haya propuesto otro medio de prueba distinto a la presunta negociación previa que existió entre las partes. Resulta evidente, por tanto, que no puede considerarse en ningún caso una negociación libre e individualizada y que nos encontramos ante unas cláusulas prerredactadas por la entidad bancaria que se ponía como condición necesaria en este tipo de contrataciones. Por ello se llega a la conclusión que la parte actora, desde el momento en que solicitó el préstamo con garantía hipotecaria, se vio abocada a aceptar esta cláusula como parte necesaria del contrato. Debiendo añadirse que en nuestra realidad social y económica, así como en los casos que vienen impetrando la acción de la justicia, es notorio que los préstamos hipotecarios a interés variable otorgados en la misma época que la escritura objeto de estas actuaciones incorporaban cláusulas prerredactadas como las que son objeto de impugnación>>
DOC D) Sentencia nº 84/2020, de 16 de enero, dimanante de los autos de PO nº 487/2017, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 bis de Toledo.
<<3.- Carga de la prueba. Además de lo dispuesto en el artículo 217 LEC, en el presente caso es de aplicación lo dispuesto en el artículo 82.2 del Texto refundido de la ley de consumidores y usuarios, el cual expresamente atribuye la carga de la prueba de la negociación y transparencia al empresario que afirma que sí han existido, es decir, a la entidad bancaria demandada. Y así lo confirma el Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de mayo de 2013 que establece que:
«a) La prestación del consentimiento a una cláusula predispuesta debe calificarse como impuesta por el empresario cuando el consumidor no puede influir en su supresión o en su contenido, de tal forma que o se adhiere y consiente contratar con dicha cláusula o debe renunciar a contratar.
b) No puede equipararse la negociación con la posibilidad real de escoger entre pluralidad de ofertas de contrato sometidas todas ellas a condiciones generales de contratación aunque varias de ellas procedan del mismo empresario.
c) Tampoco equivale a negociación individual susceptible de eliminar la condición de cláusula no negociada individualmente, la posibilidad, cuando menos teórica, de escoger entre diferentes ofertas de distintos empresarios.
d) La carga de la prueba de que una cláusula prerredactada no está destinada a ser incluida en pluralidad de ofertas de contrato dirigidos por un empresario o profesional a los consumidores, recae sobre el empresario”.
Sobre esta cuestión se ha pronunciado la STS de 24 de noviembre de 2017 que afirma que el hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato >>
RECLAMACIÓN GASTOS DE HIPOTECA, nuevos casos ganados
Hacía tiempo que no dedicaba unos minutos a escribir algo en mi blog en relación a novedades legales y jurisprudenciales de nuestros tribunales. Y no es porque no hayamos tenido nuevos casos, sino más por la falta de novedad.
Sin embargo, aprovecho este post para comentar muy brevemente sobre 3 nuevas sentencias favorables a nuestros clientes relacionadas con asuntos bancarios y al hilo de esto, comentar sumariamente algún aspecto nuevo.
GASTOS DE HIPOTECA: NUEVO CRITERIO DEL TS.
Los que nos movemos en tribunales y sobre todo los despachos y profesionales se tratan con el derecho bancario, sabemos que el Tribunal Supremo (TS), modificó el criterio de correspondencia del pago de los gastos de constitución de hipoteca para consumidores.
Las Sentencias del Tribunal Supremo nº 46, 47, 48 y 49 todas ellas de 23 de enero de 2019, han venido a modifica este criterio, te tal forma, ahora las cantidades que pueden reclamarse son:
- La mitad de los gastos de notario.
- La mitad los gastos de gestoría.
- La totalidad de los gastos de registro.
Sentencia nº 1607/2019, de 6 de noviembre, dimanante de los autos de PO nº 294/2018, del Juzgado de Primera Instancia nº 7 bis de Almería :
En el fundamento jurídico cuarto de la meritada sentencia, se expone:
<<La consecuencia de lo expuesto es que solo puede estimarse el motivo en lo que respecta a la mitad de los gastos de aranceles notariales correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario, que corresponde pagar al prestatario, pero no en cuanto a los aranceles registrales, cuyo pago corresponde por completo al prestamista, que fue también la solución adoptada en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia. “..” Ante esta realidad y dado que, cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad, que fue también la solución acordada en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia. Por tanto, procede la estimación del motivo>>
<<Concluyen dichas sentencias que resulta claro que, si de no existir la cláusula abusiva, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos e impuestos de la operación, puesto que en virtud de las disposiciones de Derecho español aplicables (Arancel de los notarios, Arancel de los Registradores, Código Civil, etc.) no le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales gastos y tributos, la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato. Máxime teniendo en cuenta la naturaleza del servicio objeto del contrato, que es la financiación de la adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual. Descendiendo ya a los gastos concretos que en la cláusula declarada nula se impusieron al consumidor, en este caso comprador hipotecante, las mencionadas sentencias determinan que los gastos de notaría consistentes en escrituras de otorgamiento y modificación del préstamo se abonarán por mitad entre prestamista y prestatario, la escritura de cancelación de la hipoteca, se pagará por el prestatario y las copias por quien las solicite. En cuanto a los gastos de registro de la propiedad, los derivados de la inscripción de la garantía hipotecaria corresponden al prestamista y los de cancelación, al prestatario. Por último, los gastos de gestoría se pagarán por mitad>>.
El consejo desde GRUPO CIBELES es siempre iniciar una reclamación previa. No solo por la previsible condena en costas en caso de sentencia estimatoria de la demanda, sino también porque desde que el TS ha cambiado el criterio con respecto a los gastos de hipoteca, la mayoría de bancos están atendiendo a los requerimientos previas. Con ello evitamos un tedioso procedimiento judicial que tarda años. Como podéis verificar del numero de autos, muchos de estos procedimientos fueron iniciados hace un par de años o más.
