Hacía tiempo que no dedicaba unos minutos a escribir algo en mi blog en relación a novedades legales y jurisprudenciales de nuestros tribunales. Y no es porque no hayamos tenido nuevos casos, sino más por la falta de novedad.
RECLAMACIÓN GASTOS DE HIPOTECA, nuevos casos ganados
Sin embargo, aprovecho este post para comentar muy brevemente sobre 3 nuevas sentencias favorables a nuestros clientes relacionadas con asuntos bancarios y al hilo de esto, comentar sumariamente algún aspecto nuevo.
GASTOS DE HIPOTECA: NUEVO CRITERIO DEL TS.
Los que nos movemos en tribunales y sobre todo los despachos y profesionales se tratan con el derecho bancario, sabemos que el Tribunal Supremo (TS), modificó el criterio de correspondencia del pago de los gastos de constitución de hipoteca para consumidores.
Las Sentencias del Tribunal Supremo nº 46, 47, 48 y 49 todas ellas de 23 de enero de 2019, han venido a modifica este criterio, te tal forma, ahora las cantidades que pueden reclamarse son:
- La mitad de los gastos de notario.
- La mitad los gastos de gestoría.
- La totalidad de los gastos de registro.
Sentencia nº 1607/2019, de 6 de noviembre, dimanante de los autos de PO nº 294/2018, del Juzgado de Primera Instancia nº 7 bis de Almería :
En el fundamento jurídico cuarto de la meritada sentencia, se expone:
<<La consecuencia de lo expuesto es que solo puede estimarse el motivo en lo que respecta a la mitad de los gastos de aranceles notariales correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario, que corresponde pagar al prestatario, pero no en cuanto a los aranceles registrales, cuyo pago corresponde por completo al prestamista, que fue también la solución adoptada en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia. “..” Ante esta realidad y dado que, cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad, que fue también la solución acordada en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia. Por tanto, procede la estimación del motivo>>
<<Concluyen dichas sentencias que resulta claro que, si de no existir la cláusula abusiva, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos e impuestos de la operación, puesto que en virtud de las disposiciones de Derecho español aplicables (Arancel de los notarios, Arancel de los Registradores, Código Civil, etc.) no le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales gastos y tributos, la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato. Máxime teniendo en cuenta la naturaleza del servicio objeto del contrato, que es la financiación de la adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual. Descendiendo ya a los gastos concretos que en la cláusula declarada nula se impusieron al consumidor, en este caso comprador hipotecante, las mencionadas sentencias determinan que los gastos de notaría consistentes en escrituras de otorgamiento y modificación del préstamo se abonarán por mitad entre prestamista y prestatario, la escritura de cancelación de la hipoteca, se pagará por el prestatario y las copias por quien las solicite. En cuanto a los gastos de registro de la propiedad, los derivados de la inscripción de la garantía hipotecaria corresponden al prestamista y los de cancelación, al prestatario. Por último, los gastos de gestoría se pagarán por mitad>>.
El consejo desde GRUPO CIBELES es siempre iniciar una reclamación previa. No solo por la previsible condena en costas en caso de sentencia estimatoria de la demanda, sino también porque desde que el TS ha cambiado el criterio con respecto a los gastos de hipoteca, la mayoría de bancos están atendiendo a los requerimientos previas. Con ello evitamos un tedioso procedimiento judicial que tarda años. Como podéis verificar del numero de autos, muchos de estos procedimientos fueron iniciados hace un par de años o más.
